हर शख्स अपनी जिंदगी में एक प्रॉपर्टी जरूर खरीदना चाहता है. कई लोग अब भी सीधे जमीन खरीदने में यकीन रखते हैं. जमीन की कीमत किसी भी रियल एस्टेट प्रॉपर्टी की तुलना में बहुत ज्यादा होती है क्योंकि उसका रिटर्न्स बहुत ज्यादा होता है. यह खरीदार को डिजाइन, लेआउट, फ्लोर प्लान चुनने की आजादी देता है लेकिन जमीन खरीदते वक्त गहन जांच की जरूरत है.
जमीन खरीदते वक्त टाइटल की जांच जरूर करें
जमीन का टुकड़ा खरीदते वक्त ध्यान रखने वाली सबसे अहम चीज है कि आप उसके टाइटल की जांच जरूर करें. इसका मतलब है कि आपको यह मालूम होना चाहिए कि जो शख्स आपको जमीन बेच रहा है, वही प्रॉपर्टी का असली मालिक है और उसके पास ही सारे अधिकार हैं. सलाह दी जाती है कि आप किसी वकील के पास जाएं ताकि सेल्स डीड और प्रॉपर्टी टैक्स की रसीदों की जांच करवाकर वेंडर के टाइटल कन्फर्म होने का सर्टिफिकेट हासिल किया जा सके. आमतौर पर, जमीन के दस्तावेजों की जटिलताओं और संपत्ति के अधिकारों का दावा करने में शामिल सीमाओं को ध्यान में रखते हुए, पिछले 30 वर्षों के लिए टाइटल का पता लगाना सही है.
सब–रजिस्ट्रार के दफ्तरों में खोज करें
यह खोज अधिग्रहण किए जाने वाले भूमि के संबंध में लेनदेन (कर्मों के माध्यम से स्वामित्व में परिवर्तन) और एन्कंब्रन्स (कानूनी बकाया) को दर्शाती है. सब-रजिस्ट्रार (डीड-रजिस्टरिंग अथॉरिटी) के दफ्तरों में खोजों को पूरा करने के लिए हर राज्य की एक अलग पद्धति है. उदाहरण के लिए, बेंगलुरु में, सब रजिस्ट्रार एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट (सर्च रिपोर्ट) जारी करता है, जबकि महाराष्ट्र में सब रजिस्ट्रार ऑफिस में मैनुअल खोज करने के लिए अनुभवी एक वकील या शख्स रिपोर्ट जारी करता है. किसी को प्रॉपर्टी के सौदे से पहले कानूनी दस्तावेजों के लिए संबंधित अधिकारियों के साथ जांच करनी होगी.
जमीन खरीद के लिए पब्लिक नोटिस
कोई भी प्रॉपर्टी खरीदने से पहले सलाह दी जाती है कि स्थानीय अखबारों (खासतौर पर अंग्रेजी या स्थानीय भाषा) में खरीदी जाने वाली प्रस्तावित भूमि पर किसी भी दावे को आमंत्रित करने के लिए पब्लिक नोटिस देना चाहिए. इससे आपको पता चल जाएगा कि जमीन पर किसी थर्ड पार्टी के अधिकार तो नहीं हैं.
पावर ऑफ अटॉर्नी
कई बार जमीन मालिक की ओर से पावर ऑफ अटॉर्नी (POA) के जरिए बेची जाती है. पीओए की जांच गहनता से करनी चाहिए ताकि यह सुनिश्चित हो सके कि वही प्रॉपर्टी बेची जा रही है. ऐसे भी मौके होते हैं जब कुछ समय के भीतर कुछ दस्तावेजों पर हस्ताक्षर करना जरूरी होता है और उसी में देरी होती है, इससे लागत बढ़ सकती है. ऐसी स्थितियों से बचने के लिए आप किसी और को अपनी ओर से हस्ताक्षर करने, चीजों को आसान बनाने के लिए अधिकृत कर सकते हैं.
भूमि खरीद के लिए मूल दस्तावेजों की वेरिफिकेशन
बिक्री लेनदेन को पूरा करने से पहले, यह जरूर चेक कर लें कि भूमि लेनदेन से जुड़े असली टाइटल दस्तावेज सही हैं या नहीं. इससे पता चल जाएगा कि विक्रेता ने ओरिजनल के साथ कोई थर्ड पार्टी राइट्स नहीं बनाए हैं. बिक्री लेनदेन पूरी होने के बाद इन ओरिजनल दस्तावेजों को जरूर ले लें.
जमीन खरीद के लिए अप्रूवल और परमिशन
अगर बिक्री लेनदेन के हिस्से वाली संपत्ति/भूमि में पहले से ही ढांचे या इमारतें हैं, तो यह सत्यापित करना सही है कि अनुमोदित योजनाएं, आवश्यक अनुमतियां और एनओसी सही हैं या नहीं. विरासत के नियम, सड़क चौड़ीकरण में बाधा जैसे फैक्टर्स, जो निश्चित इमारतों पर लागू होंगे, पर भी विचार किया जाना चाहिए.
जमीन खरीद में टैक्स और खाता
जमीन खरीदने से पहले, खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि प्रॉपर्टी टैक्स का भुगतान हस्तांतरण की तारीख तक किया जा चुका है और वेरिफिकेशन के लिए इस तरह के भुगतान के लिए मूल रसीदें तैयार हैं. यह सुनिश्चित करना भी जरूरी है कि वेंडर के नाम पर खाता (मालिक के नाम को दर्शाती रेवेन्यू रिकॉर्डिंग) उपलब्ध है.
जमीन खरीद के लिए स्थानीय नियम
भूमि के खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि स्थानीय कानून / नियम भूमि खरीदने पर कोई प्रतिबंध न लगाए. उदाहरण के तौर पर, कर्नाटक में एक गैर-कृषि विज्ञानी (जिसके पास कृषि भूमि नहीं है), कंपनियां, फर्म और 25,00,000 रुपये से अधिक इनकम वाले व्यक्ति, कृषि भूमि नहीं खरीद सकते. लेकिन कुछ अन्य राज्यों में ऐसे नियमों में ढील दी गई है. लिहाजा, जमीन खरीदने से पहले किसी वकील से सलाह जरूर ले लें.
जमीन की अवधि
जमीन खरीदते वक्त उसकी अवधि पर विचार जरूर करें. अगर जमीन लीज पर है और लीज की अतिरिक्त अवधि कम है और अगर उसी पुराने किराए पर रिन्यूअल का कोई प्रावधान नहीं है, तो अतिरिक्त किराया भूमि के खरीदार द्वारा बकाया हो सकता है. एक ज्यादा संभावना यह भी है कि प्रॉपर्टी के लिए कोई नया क्लॉज नहीं हो सकता.
गिरवी रखी गई भूमि
ऐसा भी हो सकता है कि विक्रेता ने जमीन को गिरवी रखकर बैंक से कोई लोन लिया हो. खरीदार को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि विक्रेता ने भूमि पर बकाया सभी राशियों का भुगतान किया है. बैंक से एक रिलीज सर्टिफिकेट जरूरी है, यह निर्धारित करने के लिए कि भूमि सभी लोन से मुक्त है.
जमीन का माप
खरीदारों को सलाह दी जाती है कि वे अपने नाम पर रजिस्ट्रेशन करने से पहले जमीन को माप लें. यह सुनिश्चित करने के लिए कि जमीन के टुकड़े की माप और उसकी सीमाएं सटीक हैं, खरीदार को किसी मान्यता प्राप्त सर्वेक्षणकर्ता की मदद लेनी चाहिए. सर्वे विभाग से भूमि के सर्वेक्षण स्केच को हासिल करके आप सटीकता की तुलना भी कर सकते हैं.
फ्लोर स्पेस इंडेक्स (FSI)
एफएसआई संकेत देता है कि भूमि के एक टुकड़े पर कितना निर्माण किया जा सकता है. एफएसआई स्टेट टाउन एंड कंट्री प्लानिंग डिपार्टमेंट के जरिए निर्धारित किया जाता है. यह प्लॉट की लोकेशन पर भी निर्भर करता है.
जमीन पर एफएसआई स्वीकार्य की राशि के बारे में, आपको विक्रेता या संपत्ति के मालिक की जांच करनी चाहिए. साथ ही, दस्तावेजों के सत्यापन और परियोजना की वैधता के लिए, एक प्रॉपर्टी वकील को शामिल करना बहुत जरूरी है.